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年入20万，富裕小业主的买房经
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黎先生35岁，小企业主；太太30岁，事业单位工作，有养老金、医疗保险，无住房公积金；家庭年收入20多万元，开设的工厂效益尚可，流动资金也充足。在市中心有一套60平方米的住宅。双方父母均为退休公职人员，在杭有自己的住房。
现有存款、国债60多万元，深套的股票10万元。每年的保险费（买有保额60多万元的大病、意外保险）、车辆使用费及其他开销在10万元左右。近期想在滨江区购买150万元的房产（含车库），同时这一两年中生个小孩，想咨询一下：目前买房是否合适？如申请商业贷款，按揭几成和几年合适？后期如何理财？
担子不轻更应理财
黎先生家庭的生命周期属于筑巢期，理财目标不少：2005年底在滨江区购买150万元的房产（含车库）；2006年初筹措装修资金15万元；最迟在2007年要小孩，得安排一定的孩子成长基金。因此，家庭开销在一两年内会大幅上涨。
黎先生已有实业投资，家庭经济状况良好，风险承受能力也较强，但理财意识不强，宜尽早开展包括金融投资在内的综合性理财。
首付多少取决于两方面
目前杭州楼市价格趋于平稳，黎先生中意的江景房地理资源有限，将来房价缩水的可能性较小。近期买房较为合适，且以买二手房为宜，目前滨江区块2004年后建造的江景房房源较多、较好。
黎先生家的年收入有20多万元，结余在10万元左右，另有现金60多万元，年利息收入有1万多元，2005年底的现金净流量应该在71万元（假设国债年底前到期，不含深套股票）。
至于申请多少按揭贷款，取决于两方面：目前的按揭贷款利率至少为5.508％，这就涉及资产收益率与贷款利率孰高孰低的问题。存款利率（一年期存款利率税后只有1.8％）明显低于贷款利率，尽量增加首付才显得划算；如果存款可用于扩大再生产或有其他投资渠道且收益率高于贷款利率，则多贷款划算。
假设这些资金没有高收益率投资渠道，购住宅时也不能全用光：根据黎先生的情况，宜至少保留10万元的应急备用资金（明年结余资金增加后，也可变成装修费用）；购车库资金不能申请按揭贷款，得现金支付（假设20万元）。
2006年初购买130万元左右住宅，可动用的首付资金大致为40万元（总量71万－购车库的20万－杂项费用1万－备用金10万），超过首付三成的要求，余款90万元办理商业房贷。黎先生家庭还款能力较强，一两年后有了小孩开支将大大增加，建议采用等额本金还款法。
假设年利率5.508％保持不变，贷款25年，首月还款7131元，后每月递减13.77元；贷款30年，首月还款6631元，后每月递减11.47元。
购房前后这样理财
购房前资金量虽大，但闲置时间不长，且随时要用，建议申购货币基金，月增加的资金也可继续申购，年收益率在2％左右。
入住新居后，建议把旧居精装修后出租，月租金2000元左右，连同每月盈余资金，还是购买货币基金，定期赎回用于提前还贷，减轻利息负担。
未来孩子的教育基金，建议购买新华寿险的灵秀保宝C计划，年缴保费4060元，10年期，满期生存金可满足子女教育需要，且保障范围覆盖20多种大病。
作为家庭的顶梁柱，黎先生宜尽早考虑自己的养老基金。
深套的10万元股票继续持有，在行情好或有需要时出手。
附：2007年黎先生家的收支大致测算月均收入19000元（经营、工薪收入17000元＋房租2000元），月总支出16740元（生活支出8400元＋小孩支出1000元＋还贷7000元＋保费摊入340元），月结余2260元。 |
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